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INTERVIEW
インタビュー

仕入れ・開発者の声

2018.10.02.

仕入れから管理を三位一体で行える自社の強み

1969年の創業以来、販売戸数33680戸(2017年12月末現在)という豊富な実績を持つスカイコート株式会社は、日本でも屈指の歴史と実績を誇る「マンション経営のパイオニア」です。物件の仕入れ、販売、賃貸、管理までを一貫して行う同社の強みについて、仕入れを担当されている横山様と上野様にお話を伺いました。

話し手:
横山和夫氏、上野素直氏
聞き手:
阿部俊介、鈴木峻太
横山和夫氏、上野素直氏
PROFILE
プロフィール

横山和夫(専務取締役)
1994年スカイコート株式会社入社。2003年用地部部長を経て、2008年に執行役員。2012年より専務取締役(仕入本部担当役員)。現在60歳。

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ワンルームマンション×スカイコートの歴史

ースカイコート株式会社がこれまでどのように投資用ワンルームマンション事業に関わってこられたのか、教えてください。


横山:投資用ワンルームマンションという事業が日本で始まったのは、1970年代と言われています。銀座に今も立っている中銀カプセルタワービルも、投資用で購入された方がいたと聞いています。当社の創業は1969年で、スカイコート株式会社という名前になったのは1983年のことです。そのころにスカイコート名義のマンション第1弾を販売して以来、35年にわたり不動産事業を営んできたことになります。

投資用マンション事業のパイオニアと呼ばれる会社はいくつかありますが、当社はそのうちの一つと言えるでしょう。投資用ワンルームマンション業界の黎明期に躍進した企業の多くが姿を消した中で、当社は今もこの事業を続けています。

ー御社は創業当初から不動産事業を営まれていたのですか?

横山:いえ。もともと当社は鉄を取り扱う商社でした。製鉄会社から鉄を仕入れ、それを販売するという仲卸業です。今は亡くなった当社の創業者である西田鐵男は北九州の出身で、福岡で鉄を扱う会社で経験を積んだのち、横浜で新東商事株式会社という会社を立ち上げました。それが当社の前身となる会社です。創業後、およそ15年の間は鉄の仲卸事業を中心に営んでいたのですが、当時の主な取引先は建設会社でした。取引をしている中で、ワンルームマンション事業が急成長していることがわかってきたわけです。

上野:1980年前後は、ベビーブームの影響もあって若者が多く、日本全体が経済成長を遂げつつある時期でもありました。地方から都心に向けて若い人たちがたくさん流入し、単身者用RCマンションの建設がブームとなったわけです。その流れの中で、当社も投資用ワンルームマンションの販売・賃貸・管理という事業をスタートしました。

ーまさに日本経済の歴史が生んだニーズと、御社のビジネスモデルが合致したということですね。

横山:その通りです。当時はマンションを借りる人がひっきりなしに現れる時代で、空室が生まれる心配もありませんでした。そのころの日本にはまだワンルームマンション自体がありませんでしたし、既存の単身者用の住居といえば木造のアパートでした。それと比べて、RCマンションは格段に快適でしたから、伸びるのは当然でした。しかも80年代後半に日本はバブル経済に突入します。当時は販売価格・単価とも驚くほど上昇しており、販売業者にとっては非常に恵まれた時代でした。こうした時代背景の中で、当社も大変な勢いで成長を遂げたわけです。

ーしかし、バブル経済はその後崩壊し、さらにその後にはリーマンショックによる不況が不動産業界を襲います。投資マンション事業を営む不動産会社で、その2回の危機を切り抜けたのは御社ぐらいではないでしょうか?

横山:ワンルームマンションに特化した会社ということでは、当社以外はほとんどないかもしれませんね。もちろんゼロではありませんが、当社がこの分野で相当長く生き残っている会社であることは間違いないと思います。

バブル崩壊、リーマンショックのいずれも業界全体に大きなインパクトを及ぼしましたが、比較するならやはりバブル崩壊のときの方がダメージは大きかったでしょう。当社に限ったことではありませんが、当時はほとんど物件が売れなくなりました。そのころ私はスカイコートにいなかったので伝聞で知った話ですが、全員が営業マンとなって頑張り、危機を乗り越えたそうです。

上野:バブル崩壊からしばらく経つと、再び景気は回復傾向になり、当社の業績も右肩上がりとなりました。ところが、2008年にリーマンショックが起こると再び不動産業界は低迷期を迎えます。立ち直れないまま倒れた企業も少なくありません。しかし、当社はその危機も耐え忍びました。近年はすっかりリーマンショック前の状況に戻り、今ではバブル期ほどではありませんが、マンションもかなりの高値になっています。

分譲・販売、賃貸、管理という「三位一体」の強み

ー現在のワンルームマンション投資市場についてはどうご覧になりますか。

横山:少なくとも東京・大阪圏ではまだまだ需要が続いています。私は土地の仕入れに関わっているのでよく分かるのですが、条件の良い土地は複数のデベロッパーが入札に参加し、なかなか希望価格では買えないという状況です。最近ではマンションだけではなく、ホテル業者も参入することが増えているので、ますます高くなりつつあります。東京の地価は高いというイメージがありますが、世界の大都市と比べるとまだ割安感があるので、外資系のファンドが開発に参入することも珍しくありません。

このような状況を生み出している要因は、東京の人口が毎年増え続けていることです。日本の若者はもちろん、日本で働きたいという外国人の流入も増えています。人口が減少に転じない限り、ワンルームマンションへの需要が落ちることはありませんし、ワンルームマンション投資事業も成り立つと言えるでしょう。現在はむしろ、需要に供給が追い付いていない状況で、当社のワンルームマンションの入居率も96~97%という高水準を保っています。ちなみにこの数値は新しい物件だけの統計ではなく、30年以上前に建てた古い物件も含めた厳正な数値です。

ー2020年の東京オリンピックが終わった後、急激に景気が悪化するのではと危惧する声もあるようですが。

横山:そういう方もいますが、あまり変わらないと考える方も多いです。私の考えでは、オリンピックの終了はこのビジネスにあまり影響を及ぼさないと思います。2020年を過ぎても建築費が大きく下がる要因は特になく、東京の人口増加も続くと予測されるので、やはりマンションの価格は高止まりするでしょう。もし今後東京の投資マンション事業に影響を及ぼすとしたら、金利の上昇だと思いますが、それはまだまだ先の話でしょう。

ー御社の、土地の仕入れに対する選定基準はどういうものなのでしょうか?

横山:やはり駅近の土地、特に人気のある沿線や、人気のある駅の近くを選んでいます。投資用マンションを購入する際には、その土地に資産価値がどれだけあり、今後も維持できるかが特に重要です。中でも資産価値が高い場所は、東京23区で言えばもちろん都心部です。もう少し広く言えば、山手線の内側。最近は江東区も人気があります。路線で言えば、東急東横線は人気があり資産価値が高い。最近では武蔵小杉駅あたりは驚くほどの価格がついています。あとは田園都市線、小田急線も良いです。ただし、多摩川を渡り神奈川に入ると、金額は落ちますがそれでも高いです。

ー御社はこれまでに900棟ものマンションを供給されていますが、そこまでの実績を積み重ねることができた要因は何だったのでしょうか。

横山:一つには営業力が強いということでしょうか。物件自体は他社とそれほど大きくは変わらないかもしれません。私たちが売っているのは、物件というよりもむしろシステムなのではないかと考えています。つまり、物件の販売(スカイコート)、賃貸管理(スカイコート賃貸センター)、建物管理(スカイサービス)という3つのビジネスを、グループ会社三位一体で回すシステムがしっかり構築されている。そこが当社の強みなのではないでしょうか。大手の事業者ではさほど珍しくありませんが、小規模の会社や新しい会社の場合、建物管理部門が自社にないケースも多いようです。

ー住人に対するアフターフォローは、入居率を維持する上で非常に重要ですよね。

上野:その通りです。当社では管理人が常駐しないような小さな物件もきちんと巡回してメンテナンスをしています。入居者から苦情を受けることもありますが、それらの声を責任を持って受け止め、しっかり対策をする。24時間365日サポートを提供しているので、入居者の方々にとってはかなり手厚いサポートだと思います。これだけのフォロー体制が整っているので、部屋を貸しているオーナー様は入居状況について何の心配をする必要もありませんし、家賃収入が入って来るのをただ待つだけで良いわけです。

需要の高い土地を仕入れるためのこだわり

ー仕入れの際に、横山さんが特にこだわっていることはなんですか?

横山:一つは先ほどお話しした立地ですが、もう一つは規模です。できれば50戸ぐらいの規模の物件を作りたいと考えています。ただ、最近は、そこまでの広い土地がなかなか見つからないので、20戸~30戸ぐらいの物件が多くなっています。

上野:戸数を増やすには一部屋ごとの面積を減らせば良いのですが、区や市によって条例があり、一定の面積を確保しなければならないという規制があります。昔は12平米のワンルームもOKでしたが、近年は25平米以上というのが標準ですね。そうすると、1棟あたりの戸数が減ってしまい、販売価格も賃料も高くなってしまいます。

小さくて安い部屋の方が、単身の住人にとってはメリットがありそうですが……?

横山:おそらく、単身の若者よりも、ファミリー層や若い夫婦を街に増やしたいという行政の思惑があるのでしょう。区によっては「ワンルームマンション税」といって、狭小な住戸を有するマンションを建てると1戸あたり50万円の税金をデベロッパーから徴収する区もあります。逆に、たとえば品川区は1部屋20平米で建てることができます。ですが、こちらも近いうちに条例が改正されるでしょう。また、横浜市の場合は一定規模以上のマンションを建てる場合はかなり多くの駐車場を作らなければならないという規制があるのですが、実際には今、車を所有する人はどんどん減っているので駐車場の需要は少ない。この規制は現在の社会情勢には合わないですね。

ー御社の物件の間取りはどういうポリシーで作られているのでしょうか。

横山:グループ会社であり、賃貸部門を担当している賃貸センターの要望を受けて、6畳以上の間取りを確保するようにしています。バス、トイレと洗面台は、極端に狭い場合を除いて原則別々にします。部屋を探している方や住人の方の要望は彼らのところに集まってくるので、それを考慮して我々も建物内部や設備等の計画を立てるわけです。そうしたお互いの協力もあって、新旧併せて96%以上という高い入居率が確保できているのかもしれません。外観、内観のデザインにせよ、間取りにせよ、当社の物件は以前と比べてずっと入居者にとって快適なものになっていると思います。

ー土地の仕入れに関する情報収集はどのように行われているのですか?

横山:新しい土地の売り出し情報は、毎日のようにチェックしています。当社の場合、大手の仲介業者から情報を提供してもらっていて、毎日15~20件ぐらいは情報をいただいていますが、残念ながら95%の情報は使えません。価格が高すぎたり、立地が悪かったり、土地の前の道路が狭かったりと、難があることがほとんどですから。ワンルームマンションに対する需要は増える一方なのですが、供給するための物件が足りていないというのが現在の業界の状況です。

ーしかし、昨年、御社は供給戸数で※6位という立派な数値を残しています。どのような点が、御社の強みになっているとお考えですか?
※投資用マンション供給数が375戸で第6位(2017年1〜12月)

横山:当社は、自慢ではないですが、販売価格も賃料も適正であるということが一つの強みになっているのかもしれません。現在、土地も建築費も高いため、販売価格を高く設定しなければならない。そうすると利回りが低くなるため相場より賃料を高くせざるを得ないケースもあります。それでも最初の頃は良いのですが、しかし、高すぎる販売価格・賃料設定はいずれ問題が起こります。スカイコートは、オーナー様と長いお付き合いをするためにも、この2点はかなり慎重に考えています。

ーその点、御社は無理な土地を仕入れることはない、ということですか?

横山:その通りです。だからバブル崩壊やリーマンショックも乗り越えることができたのかもしれません。オーナー様にとっては安定した収益が見込めることが第一ですから。

ー今後、マンション投資の市況はどのように変化するでしょうか。

横山:景気に対しては、いずれ自然に調整が働くものですから、永遠に上り調子というわけにはいかないと思います。もし下降局面に入るとしたら、金利が上昇したタイミングでしょう。今は史上最低レベルに金利が低いですが、金利が上がるとオーナー様のローンの支払額が大きくなり、家賃収入が追い付かなくなるという事態も考えられます。そのタイミングがいつになるのかはわかりませんが、適正な投資運用がなされている限りリスクは軽減できるはずです。マンション用地が少ない現在、2020年のオリンピックの終了が引き金になり、不動産市場の激しい下落にはならないと思います。金利が低い現在が、投資マンションによる資産運用に適した状況であることは、間違いないと思います。

EDITOR'S NOTE
編集後記

投資用マンションの建設・運営において、土地の仕入れは物件の肝となる重要な仕事です。ワンルームマンション経営のパイオニアとして知られるスカイコート社で、その重責を担う横山氏、上野氏のお二人のお話を聞くうちに感じたのは、同社のマンション経営に対する一貫した誠実さ、慎重さでした。「不動産業界=浮き沈みの激しい世界」というイメージもある中、同社が二度の大不況を乗り越え最盛期に迫る業績を叩きしているのも、おそらくその堅実さによるところが大きいのでしょう。「私たちの物件は、販売価格も賃料も適正」「無理な仕入れはしない」――そうしたポリシーを謙虚に語る横山氏、上野氏の穏やかな声から、老舗企業の誇りを垣間見た気がしました。

INTERVIER
インタビュアー
阿部俊介
阿部俊介
37歳

自宅のローンに苛まれ、不動産投資に余力がだせません。

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