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INTERVIEW
インタビュー

仕入れ・開発者の声

2018.10.15.

土地の開発から仕入れまで、 「不動産価値を高める」物件開発を

東京23区を中心に、自社ブランドの投資用マンション開発・販売を行っているセンチュリー21レイシャスは、将来を見据えた資産形成を、「真に価値あるマンション経営」という形で提案することを理念として掲げています。今回お話を伺ったのは、同社で物件の仕入れを担当されている熊澤様。現在販売中の投資用ワンルームマンション「ディアレイシャス池袋」の一室をお借りし、同社が目指す理想のマンション像や、物件開発へのこだわりについてインタビューしました。

話し手:
熊澤博之氏(センチュリー21レイシャス)
聞き手:
阿部俊介、鈴木峻太
熊澤博之氏(センチュリー21レイシャス)
PROFILE
プロフィール

センチュリー21レイシャス
取締役開発事業部長

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■オーナーに利益をもたらす、土地仕入れへのこだわり

-熊澤さんはどのような経緯で不動産業界に入られたのですか?

熊澤:私の親が不動産賃貸業を営んでいるため、若いころから不動産業界には興味を持っていました。大学を卒業後最初に就職したのもデベロッパーで、そこで開発事務や、物件開発の仕事を経験しました。その後、基本的にずっと不動産開発の仕事をしています。レイシャスに入社したきっかけは、前職がレイシャス代表の住吉と同じ職場だったこと。その縁でレイシャスに入社し、現在も土地の仕入れや、物件の企画・開発に携わっています。不動産開発の仕事は、かれこれ20年ほどしていることになります。

ー御社の物件開発では、土地の仕入れからすべて行われるのですか?

熊澤:場合によりますが、現在販売中のこのマンション(ディアレイシャス池袋)の場合は、自社で土地を買うのではなく、ゼネコンに土地の購入を依頼するかたちを取りました。土地の購入時には、土地所有者や、既存の住民との交渉が必要となりますが、そうした仕事は資金力とノウハウのあるゼネコンにとっての得意分野だからです。

ーその結果、池袋駅から徒歩11分というこの好立地に15階建てのマンションを建てることができたわけですね。今回、土地の仕入れに関してはどのような点を工夫されたのですか?

熊澤:大通りに面した土地を購入したことですね。狭い道に面した土地だけでマンションを建てることも可能だったのですが、その場合、5階建てまでしか作ることができないのです。幸い、幹線道路に接道した土地を買い足すことに成功したため、15階建てのマンションを建てることができ、それによりお客様にもお買い求めいただきやすい価格設定にすることができました。

 

ー低層物件よりも高層物件のほうが一部屋あたりの販売価格が安くなるということですか?

熊澤:基本的にはそう言えると思います。単純に計算すると、土地の面積が同じであれば、高層にすればするほど、一部屋あたりの坪単価は安くなりますから。ただし厳密に言うと、高層にするほど建築費は割高になる傾向があるので、一概には言えません。このディアレイシャス池袋の場合は、そのバランスを取ることに成功し、原価を下げることに成功したわけです。

ー物件を仕入れる際には、どのような点にこだわられているのですか?

熊澤:今は売りに出されている土地が減っているので、選り好みをするのが難しい状況になりつつあるのですが、私たちが最低限守っているのは、やはり都心で物件を開発するということです。具体的に言えば、東京23区と川崎市、横浜市の、都心へのアクセスが良く賃貸ニーズの高い駅から徒歩10分圏内、といったところでしょうか。

ー東京23区はすべて開発対象となるのですか?

熊澤:いえ、葛飾区、江戸川区、荒川区は原則的に対象外です。その3区は、政策としてファミリーマンションを増やそうとしているため、ワンルームマンションを建てる際の規制が厳しいからです。つまり、建物内に一定数のファミリー向けの部屋を作らなければなりません。ところがファミリー向けの部屋は投資物件としては価格が高くなってしまい、オーナー様からのニーズが低いのです。

■収益性、居住性両面において上質なマンション開発のために

ー土地の仕入れが済んだ後は物件の開発が始まるわけですが、まずは基礎工事ですよね。ここディアレイシャス池袋の場合、基礎工事についてはどのような点を重視したのですか?

熊澤:土壌調査(地歴調査)から基礎工事に至る工程に関しては、当然ながらどの物件も妥協することなく法令を遵守し、安全性を確保しています。ディアレイシャス池袋の場合、この土地は明治期から大正前期までは畑、その後は住宅地だったので、土壌汚染の可能性は低いという評価を確認しています。

地質についてももちろん問題ありません。ボーリング調査の結果、地下40メートルで地盤の固い「砂礫層(されきそう)」に当たることがわかったため、そこに「場所打ちコンクリート杭」を12本打設しました。耐震構造としては十分なレベルです。

ーディアレイシャス池袋は、どのようなマーケティング戦略に則り開発されたのでしょうか。何か特徴があれば教えてください。

熊澤:池袋エリアの賃貸物件を賃貸部署が調査したところ、一般的な25㎡の1Kタイプが供給過多状態にあると判断されました。そのため、このマンションはワンサイズ上の32~34㎡としました。実際、リーシング(貸出)においても広めの1K賃貸希望者が多く、目論見通り順調に居住者が集まっている状況です。

ーなるほど、社会人になってある程度年数が経てば、「少し家賃が高くてももっと広い部屋に住みたい」と考える人は多いですよね。

熊澤:はい。たとえば、今インタビューを受けているこの部屋は、25㎡の一般的なワンルームと比べると9㎡広いですが、家賃の相場としては、周辺の25㎡の部屋と比べて2万円程度高いだけです。ちなみに、このマンションの家賃は10万7500円から12万円程度といったところです。

ー1階はエントランスホールで居室がありませんが、それはどのような理由からでしょうか?

熊澤:1階の部屋は入居者からのニーズが低いからです。特に女性の場合、2階以上の部屋でなければダメ、という方が多いですね。当社の物件の多くが同様に2階以上のみ居室を作っています。どうしても、1階に居室を作らなければ採算が取れないような場合には、窓側の防犯を厳重にして、1階にも居室を作ることがあります。

ーデザイン面や設備面などについては、どのような特徴がありますか?

熊澤:当社では、「通常の賃貸マンションよりも高い賃料を得られる分譲マンション」を大前提とした商品企画を行っています。ですので、デザインや設備についても、ファミリー分譲マンションと比較して遜色のないレベルを目指しました。

たとえばこのディアレイシャス池袋は、ワンルームマンションとしては高層となる15階建てでしたので、のびやかに空にそびえるデザインを採用し、周辺にはない独自性を実現しました。設備面でおいても、二口ガスコンロ、ピッチャーレール、インターネット使い放題など、入居者にとってニーズの高い要素をしっかり押さえ、ファミリー分譲マンションにも負けない仕様となっています。

(高速運転モード搭載のエレベーターが、目的階に素早く到着させる)

ー商品企画はどのような流れで行われるのですか?

熊澤:当社の開発チームの建築担当者と、設計会社の担当者が打合わせを行い、「こういう物件を作りたい」という意見を交換し合いながら企画を進めていくことになります。

ーその打合せの中で、部屋の間取りや階数などを決めていくわけですね。このディアレイシャス池袋の場合、15階というのは法令上マックスの高さなのですか?

熊澤:厳密には違います。土地の面積や形状(縦・横の比率)によって、建物の建てられる高さの上限が決まります。面積が同じでも、長細い土地の場合は建物が倒れやすくなるため、あまり高くはできませんし、部屋の数を増やしにくく、収益を確保しにくいという問題があります。

なるべく正方形に近いのが理想で、この建物の場合はその点がかなりうまくいったと思います。

ー物件の開発において、賃貸部門の意見は取り入れるのですか?

熊澤:はい。当社が手掛けるものは投資物件であり、入居者が入ってくれないことにはオーナー様が家賃収入を得ることができません。その意味で、入居者のニーズを知っている賃貸部門の意見は貴重だと思います。

ー賃貸部門からは、物件についてどのような要望が寄せられるのですか?

熊澤:「このエリアに建てほしい」という声はよく聞きますね。最も人気のあるエリアは、路線で言えば東急東横線、特に自由が丘駅から東京寄り。東京以外では、今は武蔵小杉(川崎市)あたりまで人気があります。

もちろん、山手線の内側のエリアは昔から変わらず人気がありますが、値段が高すぎてオーナー様の利回りが悪くなってしまいます。たとえば極端な話、銀座は良い場所ですが地価が高すぎるため、ワンルームマンションを建てるのには適していないわけです。

ー物件を作る際に、妥協する点はあるのですか?

熊澤:先ほども申し上げた通り、躯体性能については施工基準が同じなので妥協点はありません。違いがあるとしたら、設備・仕様のグレードぐらいです。とはいえ、壁の厚さなどの基本構造は変えることはありません。

家賃を少し下げなければ入居率を確保できない立地の場合、たとえば外観のタイルを一部吹付タイルにする、静かな土地なら窓のサッシ等級を3から2に下げる、といった方法で建築コストを抑えることがあります。

ーなるほど、そのような工夫を通じて、入居者にとって満足度が高く、なおかつオーナー様にとって手ごろな価格のマンションを提供しているわけですね。

 

■マンション開発のプロがほしくなるマンションとは?

ーマンション開発のプロである熊澤さんがもしも投資用マンションを買うとしたら、どういう物件を買いますか?

熊澤:「ある程度良い場所にあるマンションを、ある程度の利回りで購入する」ということに尽きると思います。

ー「最高の場所」ではなく、「ある程度良い場所」なんですね。

熊澤:当社が作る物件も、必ずしも最高の立地に建てているわけではありません。このディアレイシャス池袋も、いわゆる「東京のど真ん中」ではありませんよね。しかし、だからこそ販売価格を適度に抑え、高い収益性を得る事が出来るのです。これが山手線の内側だったりすると、物件の販売価格が高騰しますから、入居者がどれだけたくさん入っても利回りは悪化します。とはいえ、あまり都心から離れて郊外まで出てしまうと、入居者が確保できなくなるような場所もあります。ですから、この物件もそうですが、山手線のちょっと外側ぐらいがストライクゾーンなのではないかと思います。

ー不動産投資をしようとしている人の中には、2020年の東京オリンピック後のことを心配する人もいるようです。その点について熊澤さんのご意見をお聞きしたいのですが。

熊澤:今はオリンピック需要で大型の建設案件が増えているため、建築費が高騰している状況ですが、おそらく2020年以降はそれが収まり、建築費が落ち着いてくるのではないかと思います。そうすると、より手ごろな価格のマンションを供給できるというメリットがあると考えられますね。ただ、景気が良くなりすぎると金利が上がる可能性は指摘されているところです。私自身はおそらく上がらないと考えていますが。

今後、どういうマンションを建てたいと考えていらっしゃいますか?

熊澤:今は東京の土地が不足している状況ですから、土地の仕入れをするたびに複数の業者が入札をし、土地の価格が高騰してしまいます。そうするとマンションの原価を抑えることが難しいわけです。

私たちが理想としているのは、ポテンシャルのある土地を独自に見つけ、当社が自ら地主さんと交渉して購入するやり方。そうすれば他社との競争がないので安い値段で土地を仕入れ、原価を抑えたマンションを販売できます。いわば、自ら土地を開発することで、土地の価値を向上させるわけですね。このディアレイシャス池袋の場合もその一例と言えると思います。

ー土地の販売情報は、年間でどれぐらいご覧になるのですか?

熊澤:千数百件といったところです。その中で購入に至る土地は年間に10件程度です。

ー物件の販売は、竣工前からされているのですか?

熊澤:いえ、建物が出来上がってから販売しています。他社の場合、パンフレットだけ先に作っておいて、竣工前から販売するケースも多いようですが、当社はパンフレットにも竣工後の建物の写真を載せています。

ーいわゆる「青田売り」はしない、と。オーナー様からすると、実際に出来上がった物件を見てから購入できるので安心感がありますよね。

熊澤:おっしゃる通りです。ただ、竣工後すぐに入居者が入った場合、その部屋の中は見られないこともありますが、入居者がすでに入っているということは家賃収入がすぐに入るわけですから、オーナー様にメリットがあるのではないかと思います。

ーなるほど、貴重なお話ありがとうございました!

EDITOR'S NOTE
編集後記

今回の取材は、センチュリー21レイシャス様による新築マンション、「ディアレイシャス池袋」の一室で行われました。池袋駅から徒歩11分という好立地にそびえたつ15階建てのビルの外観は都会的に洗練され、室内も広々としてスタイリッシュの一言。こうした「住みたい!」と言いたくなるマンションの開発を続々と手掛けているのが、今回お話を伺った熊澤氏です。熊澤氏のお話を聞いて強く感じたのは、「徹底したバランス感覚」。「ファミリーマンションに負けない商品品質」を追求して入居者のニーズに応えつつ、オーナー様に利益をもたらす「手ごろな価格と利回り」にもこだわる姿勢に、20年にわたり不動産開発を手がけてきたプロのすごみを感じました。

INTERVIER
インタビュアー
鈴木 峻太
鈴木 峻太
27

インタビューを通じて、不動産の魅力にどハマり。

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