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INTERVIEW
インタビュー

経営者の声

2018.08.03.

私たちの使命は不動産を売ることではない。未来の安心をサポートすることだ

2018年1月にワンルームマンション投資についての書籍「決定版!たった90分で人生が変わる ワンルームマンション投資入門」を出版された株式会社レイシャス代表取締役の住吉秀一様に不動産投資への見解、創業時のお話、ご自身のビジョンの3つのテーマについてお話を伺いました。

話し手:
住吉 秀一氏(株式会社レイシャス代表取締役)
聞き手:
阿部 俊介
住吉 秀一氏(株式会社レイシャス代表取締役)
PROFILE
プロフィール

1974年4月8日生まれ。
株式会社レイシャス代表取締役。
不動産会社にて支店長、営業本部長執行役員を歴任し、同社を株式上場へ導く。
2011年に株式会社レイシャスを設立。タックスプラン、リタイアメントプランを絡めた不動産コンサルティングに定評がある。
AFP、宅地建物取引士。自身も投資不動産を所有している。

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ワンルームマンションへのこだわりと自信

それではまず、不動産投資全般のお話を伺います。

他の投資と比べてワンルームマンション投資は何が異なるのか教えてください。

株式投資など他の投資の多くは、キャピタルゲイン(*1)を得ることを投資目的とすることが多いと思います。しかし、ワンルームマンション投資は10年、20年という長期的な目でみて行う投資です。そもそもワンルームマンション投資は短期で利益の出る投資ではありません。短期で利益を出したいとお考えである場合は、ワンルームマンション投資はあまり向いていないと思います。長いスパンをかけて安定的に資産形成を行っていくものだという事です。本来、株式投資もそういうものだと思います。

そのため、当社のお客様も忙しいサラリーマン・公務員・お医者様などが多いですね。忙しい方たちは、毎日投資銘柄の値動きをチェックするなど、到底出来ません。その点、ワンルームマンション投資であれば、日々の手間はほぼありません。そのため、忙しい方には、長期的に安定収入を手間なく得ることが出来るという点、ご興味を持っていただけるポイントであると思っています。

(*1) 保有している資産を売却することによって得られる売買差益のこと

-新築マンションと中古マンションの投資の違いはどんなところでしょうか?

まず、新築マンションと比べると中古マンションの方が価格が安いというのはあります。また、利回りも若干高いのかなと。そういった面で考えると中古の方が始めやすいメリットがあります。

しかし、先ほどお伝えしたとおり長期保有の視点で考えると10年、20年経った中古マンションよりも新築マンションを購入された方が将来的には受け取る金額、維持管理などの面から見てメリットが大きいのではないかと考えています。

また専門的なお話になりますが、全てのワンルームマンションを含む住宅については、売主に瑕疵担保責任があります。

これは、マンションの売主はマンションの主要構造部分の保証を定められた期間はしなければならないというものです。これが中古マンションであれば2年しか保証期間がありません。それに対して新築マンションは10年間保証がきくので、その期間になんらかの瑕疵(欠陥)が見つかれば工務店や不動産業者に対して、無料補修の依頼ができます。その辺りの安心は新築マンションの方があります。

-ワンルームマンション投資への認知が広がっていると思いますが、その要因は何であるとお考えでしょうか?

年金への不安など、将来への不安が大きいかなと思いますね。

また、以前はどこの企業もあまり広告を実施せずに、お電話を中心にご案内をしていたために、あまり表立って出ることがなかったことも認知が広がらなかった要因であったのかもしれませんね。お客様は、本当にエリートサラリーマンしかいらっしゃいませんでした。

-プロから見て物件を購入するときのチェックポイントはありますか?

もっとも重要なポイントは立地ですね。東京都23区内であれば、駅から徒歩10分以内の物件であるということがおさえられていれば大きな問題はないかと思います。とくに各駅電車しか停まらないような駅である場合、徒歩10分以上の物件はあまりおすすめできません。

-Airbnbなどの民泊についてどうお考えでしょうか?

確かに収益を上げるという点で考えればメリットはあるかもしれませんが、私たちのマンションでは禁止しております。

例えばマンションの1室だけ民泊にし、マナーの良くない利用客が泊まられた場合、他の入居者様にご迷惑をかけてしまい、私たちの信用、マンション全体の価値が下がる可能性を懸念しております。

一棟でマンションを保有している方は収益を上げるために活用するという考え方はあるかもしれませんが、私たちのお客様は1部屋毎にオーナー様の違う区分所有のマンションですので、この考え方を基にすると今後も考えにくいですね。

-これからのワンルームマンション業界の変化についてどのようにお考えでしょうか?

よく2020年のオリンピックを境にどうだとか言われていますが、ワンルームマンションに関しては、特に影響はないのではないでしょうか。中国の方が保有されている日本のマンションをいっせいに売出すのではないかといった報道もありますが、そのほとんどはタワーマンションなどの超高額物件の話です。

また、ワンルームマンションの投資はあくまで賃貸用のマンションのため、家賃があり、値段が設定される訳です。そのため、2020年に湾岸沿いのタワーマンションが売りに出されたとしても、ワンルームマンションが大幅に下落するということは考えにくいです。

実際に、リーマンショクの際も倒産した不動産業者は多くありましたし、六本木のタワーマンションなどでは値下がりもありましたが、ワンルームマンションの価格はあまり変わりませんでした。そのためワンルームマンションだけを取り扱っていた企業は倒産せずに生き残っています。その経験から考えてもワンルームマンションの賃貸需要が激減する、家賃相場が急落するなどのリスクは少ないと考えています。

全てはお客様に長期保有をしていただくために

続いては、株式会社レイシャスのお話をお聞かせください。

-現在創業をされて何年になりますか?

創業は2011年の3月です。途中で期の短縮などもありましたが8期目になります。

-2011年3月となると、東日本大震災の時ですね。

そうですね。

登記は3月25日ですが、事務所の場所を決めたのが10日だったので、次の日に震災がおきました。

-創業当時の様子をお聞かせください。

始めは、前職の仲間5人でスタートしました。

当然、創業時は信頼がないので、約1年間は、新築ワンルームマンションや中古ワンルームマンションを仕入れ、販売をしていました。

その後、神奈川県川崎市の武蔵中原に初めて物件を開発し、現在では29棟の自社物件を供給しています。

(※2018.3.1現在)

-物件を建てる際のこだわりはありますか?

基本的には、都内23区内の徒歩10分以内ですね。川崎や横浜でも物件を展開していますが、基本的にはそれに準ずるところです。

物件に関しては、長期で保有して頂くことを前提としており、デザイン、仕様は流行り廃りがないもの。

外観は10年、20年後も印象が変わらないように全面タイル張りです。

また、オートロック、テレビモニター付きインターホン、風呂トイレ別。この辺りは必ず抑えております。

ワンルームマンションでは立地と安心感を重視すべきだと考えています。

-新築ワンルームマンションをメインに販売しているのは何故ですか?

まずは、私の考えでは長期視点での投資としてワンルームマンションを提供しているため、新築マンションのほうがオーナー様に安定した家賃収入を得ていただけると考えているからです。

また、自社開発物件は土地の仕入から、建築、販売、その後の物件管理すべてを担当することになります。そうすると全体像が見えてきます。このように全体像がみえている、みえていないという視点の違いはお客様に対してのサービスの質の面で大きな違いがあるとも考えています。

この点から、新築マンションの自社物件の販売をメインとしております。

-不動産フランチャイズチェーンのセンチュリー21に加盟されている理由を教えてください。

前職の会社が8年ほど、センチュリー21に加盟をしていたのですが、その時の印象が良かったからですね。また、お陰様でセンチュリー21の知名度は9割以上と多くの方に知っていただいています。レイシャスの知名度を広めようとするとかなり時間を要しますし、安心のブランドを用いた方が営業マンも活動しやすいだろうなということも考え、加盟しました。

また、加盟社の経営者同士の繋がりも強く、仕事につながることなどもありますね。

我々経営者は井の中の蛙になりがちですが、センチュリーでは920店舗の売上が順位として明確に表示されるので、自分たちのレベルがわかり切磋琢磨する理由にもなります。

営業、経営面で非常に良いなと感じております。

-お客様に対して大事にしていることを教えてください。

ある程度お客様の要望に対して柔軟に対応し汲み取るという部分ですね。

私達は財閥系ではありませんので、その辺りは大事にしております。

-買増しをするお客様が多いと思いますが、その理由は何故でしょうか?

私たちのお客様の半数以上が複数物件を持っています。

これは単純に保有する物件が多いほど、将来入る家賃収入も多いのは明らかですね。

また、節税できる金額も多くなります。そのほかには、件数を多く持っていれば将来的に運用で選択肢が広がります。仮にバブルが起きた時もこの物件は売ろう、残そう、繰上げ返済しようというように選択の幅があります。

当然、返済は多くなりローンも増えますが、購入者が亡くなった場合の保険にもなり、家族に残る財産は多くなりますよね。

お客様と営業マンを大切にしたい

最後に、住吉様ご自身のことについてお聞かせください

-不動産業界で勝負をしようとした理由は何でしょうか?

元々は不動産業界にはいませんでした。

しかし、成果をあげることで評価してもらえること、また様々な場所で色々な方とお会いできるのも楽しそうだと思いました。

単純にそこが理由で転職を行いました。笑

-起業をされたきっかけを教えてください。

元々、起業をするつもりはありませんでした。前の会社で営業の責任者もしておりましたし、辞めるつもりもありませんでした。

しかし、12年勤めていた企業がお客様や営業マンではなく、外部からどう見られているのか。ということを重視するようになってきてしまいました。

私は、お客様と営業マンがいないと会社は成り立たないと思っており、辞める時にその部分を大事にする会社を作る決意をしました。


(社員研修時の一枚)

-社長として大事にしている考えはありますか?

まず現場を主役にし、決して官僚的になってはいけないと心掛けております。

社員に対して社内の評価を平等にする事も大切にしています。

また、自分自信の行動が直接お客様に繋がることに注力していたいと考えています。

-住吉様が御社の営業担当の方に対して意識してほしい考えはどのようなものがありますか?

当たり前ですが、嘘はつかない。

あとは、我々がなんのために働いているのかという意義を伝えています。

不動産投資は、新築、中古、ワンルーム、一棟など様々な商品があり、利回りが良い悪いなどありますが、重要なのは常日頃多忙なサラリーマンのお客様が安定した家賃収入を得るということ。そのためのサポートを責任を持って行うことが我々の意義であるということを伝えています。また、数ある金融商品や企業から我々を選んで頂いたことに対しプライドを持つようにといったところです。

-住吉代表は投資をしますか?

ワンルームとファミリーの物件を、投資用としてそれぞれ所有しています。

あとは、株や保険、投資信託などもしています。

-ご自身が投資をする際の基準はどんなところでしょうか?

忙しい時に放っておいても大丈夫である現物の大手企業さんの株を証券マンの方が勧める通りに買いました。これは、どんな営業をするのかなという興味が大半でしたが。

信用取引では損したことも得したこともありますが、日々の生活が忙しいのでほとんどみていられません。

また、改めてお伝えすると、自分も経験をしておりますが、活躍されている方、ある程度の給与を稼がれている方は当然忙しい。そのような方が片手間で行える資産運用がマンション経営の最大のメリットです。

その反面、時間があって、多くの投資に取り組むセミプロのような方は、ハイリスクハイリターンの地方物件などを好む様です。

-今後どんな取り組みを企業として取り組んでいきたいですか?

まずはあれやこれやと手を出すのではなく、いまやっている事をブラッシュアップしていきます。

最近、建物管理会社も設立したので、建物管理、賃貸管理の体制が整いました。そこをさらに磨きたいなと思います。

また、お客様へのサービスも磨きをかけていきたいです。新築ワンルームマンションの新築は2倍も3倍も価格に差がある、というわけではありません。

ですので営業マンとの人間関係であったり、提案力だったりお客様に対してのサービスアップが重要であると考えております。

-最後にマンション経営を考えている方へお言葉をください。

目先の利益に囚われないという事です。焦らずじっくり立地のいい物件を選び、マンション経営を行うことで将来必ず役に立つと思います。

EDITOR'S NOTE
編集後記

オーナー様を軸にすべてをお考えであるというお考えが根本にあり、そこから全てを組み立ててお話をされる姿が印象的でした。

リーマンショックで数多くの企業が倒産していく経験を経る中で、投資用のワンルームマンションの共有に軸足を置くのだというブレない経営方針がレイシャス社が発展をし続けている理由なのではないだろうか。

最後にお聞きした「経営者は孤独ではないですか?」という問いには、「それは仕方ないです。経営者はみなさん孤独でしょう。」と数多くの重圧をくぐり抜けてきた住吉様の覚悟を伺える一言にしびれました。

INTERVIER
インタビュアー
阿部俊介
阿部俊介
37歳

自宅のローンに苛まれ、不動産投資に余力がだせません。

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